Общественная палата Тверской области

Жилищный кодекс РФ наделяет собственников помещений многоквартирных жилых домов не только правами, но и большими обязанностями по управлению своими домами. А эффективное управление жилым многоквартирным домом напрямую соотносится с его сохранностью, удобством и безопасностью проживания.

Понятно, что управлять «хором», то есть всем сразу, у собственников вряд ли получится. Поэтому они организуют ТСЖ или же нанимают управляющую компанию (УК), которая под их присмотром и должна осуществлять многообразные управленческие функции. Но, к сожалению, многие УК возомнили себя не нанятыми управленцами, а хозяевами, и потому без зазрения совести по своему усмотрению распоряжаются средствами, выплаченными собственниками на нужды капитального ремонта. Есть утверждения, что одна управляющая компания Твери израсходовала таковые денежные средства суммой более 20 миллионов рублей на… удаление сосулек и снега с крыш домов. И это, к сожалению, случай не единичный.

В публикациях в средствах массовой информации, в заявлениях граждан в Общественную палату Тверской области сообщаются факты растрат денежных средств на сомнительные капитальные ремонты жилья, общего имущества многоквартирных домов, в результате которых эксплуатационные качества жилья, функционирование внутридомовых инженерных систем не улучшаются, а порой (особенно что касается ремонта кровель) ухудшаются.

Жильцы подавляющего большинства многоквартирных домов (особенно в Твери) постоянно жалуются в свои УК на протечки кровель, межпанельных швов, отказ системы водостоков, аварии во внутридомовых отопительных системах и подтопление квартир. Вместо того чтобы в первую очередь устранять эти проблемы, управляющие компании совместно с департаментом ЖКХ администрации города начинают организовывать без соответствующих обоснований и согласия собственников помещений иные, в данном случае нецелесообразные работы, тратя на них деньги, предназначенные для капитального ремонта.

Между тем жилищным законодательством установлено: денежные средства населения, поступающие на счета управляющих организаций на нужды предстоящих капитальных ремонтов, должны находиться на сохранении под ответственностью управляющих организаций и расходоваться лишь на основании решений общих собраний собственников помещений многоквартирных жилых домов (ст. 158 Жилищного кодекса РФ). Более того, законом «О внесении изменений в статью 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» денежные средства собственников помещений, оплачиваемые на нужды капитального ремонта, отнесены к средствам целевого назначения. Эти средства, поступающие на счета организаций, осуществляющих управление многоквартирными жилыми домами, не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль, следовательно, не могут быть использованы для каких-либо других целей.

Исходя из объемов приватизированного в Твери жилья, таковых денежных средств накоплено сотни миллионов рублей. Видимо, эти миллионы не дают покоя отдельным руководителям частных УК, чиновникам различных уровней и даже народным избранникам.

В 2006 году Тверская городская дума приняла решение № 230 о порядке проведения и оплаты капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Этим решением предусматривалась централизация денежных средств со счетов управляющих компаний на единый счет департамента ЖКХ администрации города. На случай срочной необходимости проведения капремонта какого-либо дома решением № 230 предусматривались дотации на восполнение недостающих сумм денежных средств из бюджета города под гарантии собственников помещений об их возвратности.

Решение думы № 230 предоставило право департаменту ЖКХ поместить свободные денежные средства граждан на депозиты коммерческих банков. Вот только разработчики решения «забыли» прописать механизм учета и отчетности перед собственниками денежных средств о доходности по вкладам. И еще одна «закавыка» оказалась не прописанной в решении № 230: оказывается, чем дольше УК не расходует деньги, то есть не проводит капитальный ремонт жилья, тем более увеличивается масса свободных денежных средств и, соответственно, доходность по вкладам.

Заместитель главы администрации Твери, он же начальник департамента ЖКХ издал в октябре 2007 года распоряжение № 03, утвердившее «Временный порядок предоставления временно свободных денежных средств организациям, выполняющим функции управления многоквартирными домами г. Твери, на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов – участников накопительной системы платежей, при наличии предписания надзорных органов в сфере жилищного хозяйства».

На основе распоряжения № 03 вышеупомянутый руководитель издал затем распоряжение № 05 о создании комиссии по проведению капитального ремонта жилья под собственным председательством. В комиссию вошли заместитель начальника департамента ЖКХ, руководители двух некоммерческих партнерств (НП) при данном департаменте, депутат Тверской городской думы. Следует обратить внимание читателей на тот факт, что одно из этих некоммерческих партнерств фактически монопольно обладает правом использовать потоки денежных средств граждан на цели капремонта жилья с осуществлением функций заказчика. И за осуществление этих функций НП требует от управляющих компаний выплаты соответствующих вознаграждений. Вознаграждения за те же функции заказчика НП требует и от подрядчиков, которых нанимает. Кстати, нанимает без проведения конкурсов, что члены комиссии оправдывают… срочностью исполнения ремонтно-строительных работ в связи с наличием предписания жилищной инспекции.

Таким образом, комиссия фактически присвоила себе право определять за собственников не только перечень ремонтных работ и их сметную стоимость, условия финансирования капремонта, но и право осуществлять приемку работ от подрядчиков с грубыми нарушениями.

Приемочные комиссии порой назначались неправомочной стороной, в их состав не включались представители проектных организаций, жилищной инспекции, домовых комитетов (советов) многоквартирных жилых домов и даже представители УК. На мой взгляд, это обстоятельство как раз и объясняет безответственность исполнителей за нарушения санитарных норм и правил и наличие брака и недоделок на принятых после капремонта объектах.

Так, в доме № 37 по улице Фарафоновой монтаж водомерного узла со счетчиком холодного водоснабжения не закончен четвертый год, тогда как оплата за якобы выполненные работы НП произведена еще в июле 2008 года. И это несмотря на примененные штрафные санкции.

По мнению экспертов Общественной палаты Тверской области (на этот счет имеются письменные заключения), принятие решения Тверской городской думы № 230 и вышеупомянутых распоряжений заместителя главы администрации Твери в части порядка использования денежных средств, принадлежащих собственникам жилья, является для органов местного самоуправления противоправными. Об этом, кстати, глава Твери еще в январе 2011 года был официально проинформирован Общественной палатой Тверской области.

В Общественной палате имеется копия заявки УК Заволжского района на имя начальника департамента ЖКХ, поданной еще до вступления УК в полномочия по управлению домами: передать 12,5 миллиона рублей посреднику – некоммерческому партнерству при департаменте ЖКХ. В качестве основания для такой «финансовой операции» приводилась ссылка на предписание надзорного органа в сфере ЖКХ (смотри текст выше), то есть Госжилинспекции.

Как было впоследствии установлено, предписаний инспекции по одиннадцати жилым домам, обозначенным в заявке, не было, а приложенные к заявке ксерокопии предписаний оказались фиктивными, что и было подтверждено письмом руководителя управления Госжилинспекции. Наличие (или отсутствие) других обязательных документов, предусмотренных статьей 158 Жилищного кодекса РФ, пунктами 20, 21, 22 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, комиссию уже, судя по всему, не интересовало.

Примером злоупотреблений руководителей УК и чиновников служит факт растраты денежных средств при «ремонте» 144-квартирного дома № 37 по улице Фарафоновой, в результате чего собственникам помещений причинен материальный ущерб в миллион рублей, в том числе 800 тысяч за «работы», ухудшившие эксплуатационные качества дома, которые, кстати, жильцами не заказывались и не принимались; 102 тысячи – за обслуживание лифта, который не ремонтировался, а средства были взяты со статьи «капремонт»; еще 200 тысяч рублей исчезли со счета УК на неизвестные цели, что подтверждено письмом УК. По фактам этих растрат жильцы дома 3 августа 2009 года подали письменное заявление, на которое третий год ждут соответствующего реагирования от прокуратуры Тверской области.

Имеются сведения о том, что в результате установки общедомовых счетчиков тепловой энергии жители этих многоквартирных домов стали платить за тепло и горячую воду более того, чем платили по нормативам. И в этой связи поставщики тепловой энергии заявляют о якобы заниженных нормативах, действующих в Твери. Совет дома № 37 по улице Фарафоновой доказал обратное.

Смонтированный в подвале этого дома узел учета (счетчик) тепловой энергии в первый год его эксплуатации выдал шокировавшие его жильцов показатели: выходило, что граждане по счетчику должны теперь платить вдвое больше, чем платили по нормативам!

Провели проверку, и оказалось, что управляющая компания (возможно, по сговору с «Тверскими коммунальными системами») осуществляла несанкционированную подпитку обратного трубопровода теплотрассы холодной водой через бойлер дома. Масса холодной воды достигала 1300 тонн в месяц. Холодная вода, естественно, охлаждала теплоноситель обратного трубопровода и, проходя через счетчик, искажала реальный показатель теплоотдачи. В результате таких преднамеренных действий со стороны УК жильцы дома в 2010 году переплатили за отопление и горячее водоснабжение около 400 тысяч рублей относительно действующих нормативов теплопотребления. Жильцы решением общего собрания потребовали от руководителя УК немедленно прекратить это безобразие. В результате принятых мер жильцы дома теперь платят за отопление и горячее водоснабжение вдвое меньше, чем платили по нормативам. Кроме того, подводя итоги «деятельности» УК за 2010–2011 годы, совет дома расчетным путем выявил переплату со стороны жильцов за неоказанные услуги по статье «Содержание дома» в размере одного миллиона рублей. Эти излишне полученные с жильцов деньги по действующему законодательству подлежат обязательному возврату. Правда, жильцы дома вынуждены добиваться исполнения закона в судебном порядке. Остается надеяться, что со временем исполнение закона будет обязательным как для чиновников, так и кормящихся возле них «бизнесменов».

Константин ЕГОРОВ,
эксперт Общественной палаты Тверской области

Источник: http://www.vedtver.ru/news/16/3595/